Poradna časopisu Stavitel:

Obracím se na Vás s otázkou ohledně bytové jednotky, kterou jsem před nedávnem zakoupila. Ráda bych si nyní udělala přehled o tom, jak SVJ s domem hospodaří. Z tohoto důvodu jsem kontaktovala správce SVJ, kterého jsem požádala o zaslání smluv uzavřených za SVJ v posledních třech letech a bankovních výpisů za totéž období. Správce mi však umožnil pouze nahlédnout do malého množství smluv, které jsem si navíc mohla prohlédnout pouze na osobním setkání, na které jsem musela čekat několik měsíců. Když jsem si chtěla smlouvy vyfotit, správce odmítl. Bankovní výpisy mi nebyly poskytnuty vůbec. Má správce povinnost mi tyto informace poskytnout, případně v jakém rozsahu?

Odpovídá:  Tereza Louková

Jakožto vlastník jednotky máte zákonné právo se seznámit s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak je dům a přilehlý pozemek spravován. Toto právo je zakotveno v § 1179 občanského zákoníku, přičemž v tomto ustanovení je výslovně stanoveno právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, účetních knih a dokladů. Účelem ustanovení je umožnit vlastníkovi zjistit, zda správce (či jiná osoba odpovědná za správu domu) postupuje v souladu s požadovaným standardem péče, řádně a odpovědně.

Toto právo vlastníka je přímým projevem vašich právních zájmů – společně s ostatními vlastníky mj. financujete provoz domu, přispíváte do společného fondu (tzv. fondu oprav), jednoznačně je tedy v zájmu vlastníka mít přehled o stavu hospodaření SVJ. Je také nutné zmínit, že vlastníci ručí v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech za případné dluhy společenství vlastníků. Právo seznámit se s hospodařením společenství je tak nástrojem ochrany Vašich majetkových zájmů.

Možnost kontroly hospodaření také umožňuje odhalit případné nesrovnalosti v hospodaření či jednání v rozporu se zájmy vlastníků, kdy včasné zjištění takových skutečností může vést k nápravě a předejít vzniku vyšších škod. Nad rámec výše uvedeného je také seznámení vlastníka s relevantní dokumentací důležitou např. pro řádný průběh procesu schvalování vypořádání výsledků hospodaření SVJ jeho shromážděním.

Ke způsobu, kterým vám byly dokumenty poskytnuty, je třeba uvést hned několik důležitých poznámek. Co se týče samotného termínu setkání, zákon nestanoví např. konkrétní lhůtu, ve které vám musí společenství umožnit do dokumentace nahlédnout. Má však povinnost dodržovat v tomto ohledu dobré mravy a nezneužívat svou právní pozici. Výkon práva vlastníka by tedy neměl být přílišně omezován nebo jeho podmínky určeny tak, že fakticky vlastníkovi hrubě ztěžují nebo přímo znemožňují vykonávat své právo. Pokud je tedy např. správce v tomto ohledu nečinný, termín osobního setkání za účelem umožnění nahlédnutí do dokumentace je bezdůvodně odkládán, určen v nevhodných prostorách nebo je vlastníkovi způsobována obdobná nepřiměřená zátěž, může se jednat o chování v rozporu se zákonnými povinnostmi společenství vlastníků.

Další otázkou je rozsah a typy listin, které musí vlastníkovi být poskytnuty k nahlédnutí. Jak je uvedeno výše, příslušné ustanovení výslovně zmiňuje jen některé listiny. Ve stanovách či pravidlech pro správu domu však může být určeno, že společenství vlastníkům umožní nahlížet i do další dokumentace. Obecně se však právo vlastníka nahlížet do předmětných listin vztahuje pouze na dokumenty, které mohou skutečně přispět k tomu, aby vlastník získal přehled o správě a hospodaření společenství. Práva vlastníka tedy nemohou být vykonávána šikanózním způsobem, zejména pokud by zpřístupnění daných podkladů společenství způsobovalo zátěž či náklady (finanční i časové) v nepřiměřené míře vůči zájmu vlastníka na získání daného podkladu.

K odmítnutí pořízení fotografií smluv je třeba uvést, že zákon zakotvuje právo vlastníka si z listin pořizovat výpisy opisy a kopie. Vlastník toto právo obecně vykonává na vlastní náklady, v některých případech (zejména kdyby se jednalo např. o tisk velkého množství dokumentů) má případně společenství právo po vlastníkovi požadovat, aby vyhotovení výpisů, opisů či kopií hradil právě vlastník vlastník.

K odepření pořízení fotografií smluv však není důvod.

Co se týče bankovních výpisů, ke kterým vám byl odepřen přístup úplně, je nutné upozornit na důležitost právě těchto dokumentů k posouzení stavu hospodaření. Výpisy z bankovního účtu jsou klíčovým dokumentem mj. ke zjištění, jak a za co byly finanční prostředky SVJ vynaloženy a zda jsou spravovány transparentně a efektivně.

Z výše uvedených důvodů máte právo na přístup k předmětným výpisům, a to v jejich neanonymizované podobě, tj. formě, ve které je má k dispozici společenství vlastníků. Údaje o příjemci – odesilateli plateb a čísla jejich účtů mají v rámci posouzení transparentnosti a oprávněnosti daných transakcí značnou vypovídací hodnotu. Zájem vlastníka jednotky na zjištění, jak odpovědná osoba s finančními prostředky společenství vlastníků hospodaří, v tomto případě převažuje nad zájmem na ochranu těchto údajů. Pokud tedy správce argumentuje ochranou osobních údajů uvedených ve výpisech, jde o oprávněný důvod odmítnutí poskytnutí daných podkladů. Zpracování osobních údajů tímto způsobem je plně v souladu i s GDPR (konkrétně jeho čl. 6 odst. 1 písm. c), jelikož společenství jejich poskytnutím plní svou zákonnou povinnost umožnit k těmto informacím vlastníkovi přístup.

Samozřejmě je však nutné upozornit, že i v takovém případě máte povinnost se k osobním údajům, které Vám tímto způsobem budou poskytnuty, chovat odpovědně a zachovat o nich mlčenlivost.

Měly by rovněž být využívány pouze za účelem, za kterým mu byly poskytnuty, tj. ke kontrole způsobu hospodaření. Tyto podmínky se vztahují nejen na bankovní výpisy, ale i na osobní údaje uvedené ve smlouvách či dalších podkladech poskytovaných vlastníkovi.

Na závěr je vhodné uvést, že právo vlastníka na získání informací o správě domu není neomezené, zejména pokud jde o rozsah poskytnutých informací či způsob a lhůty jejich poskytnutí, zákon chrání právo vlastníka se seznámit s relevantní dokumentací, včetně smluv a bankovních výpisů. Současně také ukládá SVJ povinnost umožnit vlastníkovi vykonávat toto právo způsobem, který není nepřiměřeně omezující. Pokud Vám jakožto vlastníkovi společenství vlastníků nedůvodně odepírá řádně se seznámit s příslušnou dokumentací, je možné se rovněž obrátit na kontrolní komisi SVJ, případně na příslušný soud.