Zákon zmírňující dopady mimořádných opatření na nájemce podnikatelských prostor a jeho účinek na stávající nájemní vztahy

20. 4. 2020

Newsletter

bpv BRAUN PARTNERS

stáhnout pdf
Odkaz na originál

Dne 27. dubna 2020 vyšel ve Sbírce zákonů pod číslem 210/2020 Sb. nový zákon mající za
cíl pomoci nájemcům podnikatelských prostor, kteří byli v minulých týdnech zasaženi
vládními opatřeními pro boj s koronavirem SARS-CoV-2. Publikací ve Sbírce zákonů se
zákon stal také platným a účinným. Jelikož se v průběhu legislativního procesu navrhovaná
podoba zákona několikrát změnila, přinášíme Vám níže shrnutí jeho nejzásadnějších
jednorázových dopadů do vztahů nájemních vztahů podnikatelských prostor.
Hned na začátek je třeba uvést, že ačkoliv většina médií označuje za cíl zákona „odklad“
nájemného pro podnikatelské prostory, jedná se o nepřesnost. Zákon ve skutečnosti nikdy
odklad nájemného, tj. možnost pro nájemce zaplatit nájemné bez jakýchkoliv sankcí se
zpožděním, nenavrhuje a nikdy ho ani nenavrhoval.
Zákon totiž počítá jen s tím, že pronajímatel nesmí nájemce vypovědět, pokud jediným
výpovědním důvodem, který pronajímatel uvede, bude, že nájemce nezaplatil nájemné. To však
platí pouze pokud byly zároveň s tím splněny i další dvě podmínky. První podmínkou je, že
prodlení s placením nájemného nastalo až v tzv. „rozhodné době“, tedy mezi 12. březnem
2020 a 30. červnem 2020. Druhou podmínkou je, že prodlení nájemce nastalo převážně kvůli
omezením zavedeným mimořádnými opatřeními pro boj s epidemií koronaviru SARS-CoV-2,
která nájemci úplně znemožnila nebo podstatně ztížila řádnou úhradu nájemného, které je
splatné právě mezi 12. březnem 2020 a 30. červnem 2020.
Zákon přitom nijak nerozlišuje, jaký účel nájmu prostor byl sjednán v příslušné nájemní
smlouvě, rozhodné je, zda pronajatý prostor fakticky slouží převážně k podnikání a ani nijak
nerozlišuje, zda jsou tyto podnikatelské prostory využívány jako maloobchodní provozovna
nebo kancelář. Za splnění zvláštních podmínek se přitom zákon použije také na pacht.
Výše uvedené omezení jednostranného ukončení nájmu ze strany pronajímatele se přitom
neuplatní samo od sebe. Aby byl nájemce podnikatelských prostor tímto zákonem chráněn, je
nutné, aby nájemce pronajímateli doložil listiny osvědčující obě výše uvedené podmínky (s
určitostí odpovídající možnostem v dané chvíli). Co přesně má být obsahem těchto listin není
blíže stanoveno. Není tak jisté, zda je nutné dokládat porovnání účetních dokladů prokazující
snížení tržeb, písemnou komunikaci se smluvními partnery nebo zda případně stačí i jen čestné
prohlášení nájemce, že není schopen dlužné nájemné dočasně uhradit. Zákon navíc požaduje,
aby nájemce tyto listiny předložil do 15 dní ode dne, kdy došlo k prvnímu prodlení, ale přitom
již neříká, co se stane, pokud nájemce tuto povinnost včas nesplní. Není tedy jasné, zda lze
zákon vykládat tak, že pokud nájemce lhůtu propásne, tak není zákonem proti výpovědi
chráněn. Tento výklad bude problematický zejména v případech, kdy lhůta uplynula ještě před
účinností zákona, např. ještě během března 2020. V takovém případě by totiž bylo možné
chápat povinnost předložit listiny v zákonem stanovené lhůtě za od počátku nesplnitelnou
podmínku. Je tedy otázka, jak se soudy v budoucnu postaví k aplikaci této nájemcovi
povinnosti a jejímu eventuálnímu sankcionování při nesplnění.
Zároveň ale zákon částečně chrání v některých situacích i pronajímatele, když stanovuje, že
pronajímatel je oprávněn po skončení nouzového stavu požadovat zrušení nájmu, pokud po
něm nelze spravedlivě požadovat, aby omezení podle tohoto zákona snášel. Bližší parametry
těchto podmínek zákon nestanoví. Zřejmě by se jednalo o případy, kdy příjmy pronajímatele
pocházejí výlučně nebo převážně právě z nájemného.
Dále je třeba zdůraznit, že ochrana nájemce před výpovědí je časově omezena jen do dne
31. prosince 2020, do kdy je nájemce povinen splatit celou částku dlužného nájemného.
Pronajímatel má přitom i nadále možnost nájem ukončit z jiných důvodů, které jsou zpravidla
sjednány v nájemní smlouvě (například pokud nájemce hrubě porušuje provozní řád budovy).
NEWSFLASH 4/2020 X
ZÁKON ZMÍRŇUJÍCÍ DOPADY MIMOŘÁDNÝCH
OPATŘENÍ NA NÁJEMCE PODNIKATELSKÝCH PROSTOR
A JEHO ÚČINEK NA STÁVAJÍCÍ NÁJEMNÍ VZTAHY
Zákon je poměrně nejasný v tom, co vše je možné označit za platbu, za jejíž prodlení nesmí být
nájemce po určitou dobu z pronajatého prostoru vypovězen, kromě samotného nájemného.
Přijaté znění zákona totiž zřejmě nájemce nechrání, pokud nájemce nadále nehradí platby
spojené s užíváním pronajatého prostoru, zde zejména zálohy za služby.
Vzhledem k tomu, že zákon nájemce chrání proti určitému druhu výpovědi ze strany nájemce,
ale nijak neposouvá samotnou splatnost nájemného, je pronajímatel zřejmě oprávněn použít
kauci či požadovat po nájemci úroky z prodlení z dlužného nájemného, sjednané smluvní
pokuty a eventuálně i náhradu škody vzniklou z včasného nezaplacení dlužného nájemného.
Pokud tedy nájemce například nezaplatí nájemné za květen 2020, a splní i další podmínky
vyžadované zákonem, nesmí pronajímatel z tohoto důvodu nájem ukončit, ale nájemci i přesto
nabíhají úroky z prodlení. Pokud ale nájemce nezaplatí ani tyto úroky z prodlení, například i přes
opakovanou výzvu pronajímatele, je eventuálně možné, aby s ním pronajímatel z tohoto důvodu
jednostranně ukončil nájem. Zákon ani nijak nelimituje možnost pronajímatele kdykoliv použít
na úhradu dlužného nájmu poskytnutou kauci (finanční jistotu). V tomto směru zejména
upozorňujeme, že pokud se výše poskytnuté kauce jejím použitím sníží (například kvůli zápočtu
na dlužném nájemném), je pronajímatel oprávněn požadovat po nájemci její dorovnání na
původní výši. Pokud nájemce kauci bez zbytečného odkladu, nebo v termínu dohodnutém ve
smlouvě, nedorovná, je pronajímatel oprávněn nájemce vypovědět. Ačkoliv se tento výklad zdá
absurdní, přijatá podoba zákona ho nevylučuje. Je tedy možné, že takovýto výklad bude v
budoucnu akceptován i soudy. Tím pádem by byl pronajímatel oprávněn nájem vypovědět pro
porušení výše popsaných povinností (např. včasné nedorovnání kauce nebo neuhrazení smluvní
pokuty).
V případě, že nájemce nebude schopen dlužné nájemné uhradit v plné výši ani do 31. prosince
2020, zákon výslovně stanovuje možnost pronajímatele nájemce vypovědět s výpovědní
dobou 5 dní. Zákon přitom pronajímateli umožňuje nájemce vypovědět ještě před
31. prosincem 2020 v případě, že nájemce sám prohlásí, že dluh na nájemném neuhradí.
S ohledem na výše uvedené tak shrnujeme, že přijatá podoba zákona neřeší všechny aspekty
související s placením nájemného a možnostmi výpovědi ze strany pronajímatele. V této chvíli
tak spíše doporučujeme, pokud je to možné, nájemné i nadále platit, a tím se vyhnout
potenciální výpovědi nájmu z jiných důvodů, než které zákon zakazuje (například z důvodu
nedorovnání kauce uvedeného výše). Odpovědi na sporné otázky, které zákon nastoluje, v
budoucnu s konečnou platností zodpoví až soudy při řešení sporů mezi nájemci a pronajímateli,
avšak tyto spory mohou trvat řadu měsíců nebo i let. Zároveň je nutné zmínit, že zákon
výslovně zakazuje jakékoliv smluvní ujednání, které by se odchylovalo od výše popsaných
ustanovení zákona v neprospěch nájemce (například uzavření dodatku nájemní smlouvy, který
by stanovoval, že nájemné za květen 2020 je splatné 30. září 2020). Takové smluvní ujednání
by bylo od počátku neplatné.
Závěrem je vhodné připomenout, že Senát také původně navrhoval zavést povinnost státu
poskytovat zvláštní státní záruku na zajištění 80 % všech dluhů nájemců z nájemného splatného
v rozhodné době. Tento návrh se však do přijaté verze zákona nedostal a záruka za dlužné
nájemné tak nebude státem poskytována v žádné formě.
NEWSFLASH 4/2020 X
ZÁKON ZMÍRŇUJÍCÍ DOPADY MIMOŘÁDNÝCH
OPATŘENÍ NA NÁJEMCE PODNIKATELSKÝCH PROSTOR
A JEHO ÚČINEK NA STÁVAJÍCÍ NÁJEMNÍ VZTAHY
Pro úplnost rovněž doplňujeme, že dne 27. dubna 2020 vyšel ve Sbírce zákonů pod číslem
209/2020 Sb. také obdobný zákon, který má za cíl pomoci nájemcům prostor sloužících k
uspokojování bytové potřeby. Tento zákon je v podstatě identický s výše popsaným zákonem
řešícím podnikatelské prostory. Hlavním rozdílem je, že zákon řešící nájem bytových prostor
stanovuje o měsíc delší ochrannou lhůtu, od 12. března 2020 až do 31. července 2020,
a v případě, že nájemce neuhradí dlužné nájemné do 31. prosince 2020, je pronajímatel
oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat vrácení prostor bez zbytečného
odkladu.
Tel.: (+420) 224 490 000
Fax: (+420) 224 490 033
www.bpv-bp.com
info@bpv-bp.com
I přes pečlivé sestavení tohoto materiálu nemůže společnost
bpv Braun Partners s.r.o., její partneři, spolupracovníci či
spolupracující advokáti a daňoví poradci zaručit přesnost
a úplnost informací zde obsažených a nepřebírá jakoukoliv
odpovědnost za konání nebo zdržení se konání na základě
informací obsažených v tomto materiálu.
bpv Braun Partners s.r.o.
Palác Myslbek
Ovocný trh 8
110 00 Praha 1
Tento materiál slouží pouze jako všeobecná informace
o aktuálních tématech, nejedná se o poradenství.
Nezohledňují se v něm žádné zvláštní okolnosti, finanční
situace či zvláštní požadavky adresátů. Jeho adresáti by
si proto měli vždy vyžádat příslušné profesionální služby
k uvedeným informacím.
NEWSFLASH 4/2020 X
ZÁKON ZMÍRŇUJÍCÍ DOPADY MIMOŘÁDNÝCH
OPATŘENÍ NA NÁJEMCE PODNIKATELSKÝCH PROSTOR
A JEHO ÚČINEK NA STÁVAJÍCÍ NÁJEMNÍ VZTAHY

Podobné novinky

Tiskové zprávy
red-court-ext-01 (1)
25. 3. 2022 | bpv BRAUN PARTNERS

bpv BRAUN PARTNERS radila J&T REAL ESTATE CZ při pronájmu budovy Red Court v pražském Karlíně holdingu Czechoslovak Group

Tiskové zprávy
Tiskovky-min
19. 4. 2013

Ratingová publikace Legal 500 doporučuje i v roce 2013 advokáty z bpv BRAUN PARTNERS

Tiskové zprávy
Tiskovky-min
3. 5. 2017

LEGAL 500 doporučuje advokáty z bpv BRAUN PARTNERS