Poradna časopisu Stavitel:

Koupili jsme si dům, vše proběhlo podle plánu, a najednou jsme zjistili, že hranice vašeho pozemku jsou v katastru nemovitostí zaznamenány špatně. Plot stojí na nesprávném místě, dokonce část pozemku podle úředních záznamů vůbec není moje. Možná je problémem chybně zapsaná stavba, nebo jiné nesrovnalosti. Co mám dělat? Jak mám postupovat?

Katastr nemovitostí je veřejný seznam, do kterého se zapisují v podstatě veškeré údaje a informace, které souvisí s nemovitostmi, a to jak informace technické, jako rozměr pozemku, vedení inženýrských sítí nebo počet podlaží domu, tak i údaje právní, zde se jedná o informace jako kdo je vlastníkem, zda je nemovitost zatížena nějakou služebností nebo účelové určení nemovitosti. Jako o všech veřejných seznamech platí o katastru nemovitostí podle občanského zákoníku zásady materiální a formální publicity, to znamená, že pokud není faktický stav v souladu se zápisem, vychází se z informací zapsaných.

První věc, kterou si musíte uvědomit, je, že chyby v katastru nemovitostí nejsou neobvyklé. Mohou vzniknout z různých důvodů – od administrativního pochybení během zápisu až po historické nepřesnosti, vůbec tušení.

Přesto Vás může chybný zápis nepříjemně potrápit, protože může vyvolat několik problémů. Pomineme-li potenciální problémy při případném prodeji nemovitosti, kde nesprávnosti v zápisech mohou zpomalovat celý proces, zcela jistě vyvolá chybný zápis problém v případě, že byste pozemek potřebovali zatížit hypotékou nebo jiným zástavním právem. Problém se může objevit také při jakýchkoli stavebních úpravách, kdy nesrovnalost může blokovat vydání stavebního povolení.

Základem je ověřit si, jaké informace katastr nemovitostí eviduje. Základní informace o nemovitosti, včetně mapy naleznete zdarma na webových stránkách ČÚZK, pro podrobnější informace je třeba opatřit si list vlastnictví na stejné stránce, přímo na Vašem katastrálním úřadu nebo přes CzechPoint.

Co dělat, když najdete chybu?

V situaci, kdy chybu způsobil Katastrální úřad, tedy vámi dodané podklady i návrh jsou v pořádku, ale v procesu zápisu dojde k nějaké chybě, např. dojde k zápisu jen jednoho ze dvou navrhovaných vlastníků nebo zápisu nesprávného jména anebo zápisu 14 m2 místo navrhovaných 41 m2, jde o tzv. zjevnou nesprávnost, kterou katastrální úřad opravuje sám nebo na podnět ve formulářové podobě, který stačí doručit na katastrální úřad a je bezplatný.

Někdy se však ukáže, že problém sahá mnohem hlouběji, než se na první pohled zdá. Typickým příkladem je již jmenovaný nesoulad hranic pozemků. Pokud váš plot stojí jinde, než ukazuje katastrální mapa, nebo pokud soused tvrdí, že část vašeho pozemku je vlastně jeho, je třeba obrátit se na autorizovaného geodeta, který ověří, kudy má hranice v terénu vést.

Když zaměření skutečně ukáže nesoulad je třeba začít vyjednávání o dalším postupu se sousedem, například zda budete postupovat tak, že posunete plot a pak kdo ponese náklady, anebo třeba tak, že „sporný“ pozemek odkoupíte, darujete nebo směníte za jinou část pozemku ve vlastnictví souseda.

Bohužel, ne vždy je komunikace se sousedem jednoduchá. Pokud se nedohodnete, přichází na řadu právní nástroje, které vám mohou pomoci situaci vyřešit.

V první řadě je třeba do katastru zapsat poznámku spornosti, která osvědčí, že ohledně nemovitosti probíhá spor a je zásadní především pro ochranu práv nabytých v dobré víře. Dál už nezbývá nic jiného než které se táhnou desítky let zpátky, a často o takových chybách nemusíte mít obrátit se na soud, a to žalobou na určení vlastnictví. Aby byla žaloba úspěšná, musí žalobce prokázat naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva. Nejvyšší soud České republiky ve svém rozhodnutí uvedl, že „Naléhavý právní zájem jako předpoklad pro podání určovací žaloby je dán již existencí rozporů ve vlastnických vztazích“ můžeme tedy s trochou nadsázky říct, že jste-li vlastník, naléhavých právní zájem máte vždy a nemusíte ho řešit.

Jako žalobci dále musíte předložit důkazy, které potvrzují, že vlastnické právo k dotčenému pozemku náleží vám. Takovým důkazem mohou být smlouvy, starší výpisy z katastru nemovitostí, svědectví, fotografie původního plotu nebo jakýkoli jiný prostředek, ze kterého bude zjevné, že jste vy nebo předchozí vlastníci dříve tuto část pozemku vlastnili. Žaloba musí být podána proti osobě, která je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník pozemku.

Nezapomeňte také na to, že podle občanského zákoníku „svědčí právo bdělým“. Pokud dlouhodobě užíváte část pozemku v dobré víře (například pozemek je oplocen a vy i soused jste si žádné chyby nevšimli nebo jste si třeba chyby všimli ale neřešili), může, za daných podmínek, po uplynutí zákonné lhůty 10 let dojít k vydržení.

Pamatujte, že katastr nemovitostí je nástrojem, který má sloužit k ochraně vašich práv a majetku. Pravidelná kontrola zápisů a pečlivost při podávání dokumentů mohou předejít mnoha problémům. A pokud se přece jen objeví nesrovnalosti, neváhejte využít dostupné právní nástroje k jejich nápravě. Aktivní přístup k ochraně svých práv a majetku je klíčem k tomu, abyste se vyhnuli zbytečným komplikacím a mohli si svoje nemovitosti užívat bez starostí.